Logements vacants à Muttersholtz

Contexte

Situé entre Strasbourg et Mulhouse, le village de Muttersholtz – 2000 habitants – est attractif pour les jeunes ménages ; la demande en logements locatifs y est supérieure à l’offre.

Courant 2015, la phase de diagnostic de son Plan Local d’Urbanisme (PLU) met en évidence un taux important de logements vacants : 8% du parc habitable du village, soit environ 80 logements.

Afin de répondre à cette demande locative insatisfaite tout en limitant l’étalement urbain, la commune souhaite inciter les propriétaires de logements vacants à remettre en location ou en vente ces biens, en :

– instaurant la taxe d’habitation sur les logements vacants ;

– proposant un accompagnement technique et financier sur les aspects énergétiques de rénovation (dans le cadre de l’appel à projets « Territoire à Energie Positive pour la Croissance Verte » (TEPCV)).

Origine du projet

Consciente que la problématique de la vacance des logements est complexe et touche à des questions de propriété individuelle, la commune désire mieux comprendre la situation et ouvrir un dialogue avec les acteurs concernés. Fin 2015, la Maison de la Nature du Ried et de l’Alsace centrale, nouvellement compétente en matière de démarches participatives, propose à la commune de concevoir, piloter et animer une démarche de concertation sur la question du logement vacant.

Les étapes de la concertation

• La démarche démarre par une phase d’entretiens individuels avec les acteurs concernés: propriétaires, locataires potentiels, agences immobilières, notaires, bailleurs sociaux, technicien de la commune, habitants, entreprises locales… Elle permet de vérifier leur disposition au dialogue et de dégager deux thèmes de travail :

– « Un projet pour un bâti vacant » : Comment, à partir d’un logement ou d’un bâti (grange, atelier…) vacant, envisager un projet ? Quelles informations, mobilisation et modalités d’accompagnement des propriétaires de logements vacants ?

– « Plus d’habitants pour le centre de Muttersholtz » : Anticiper l’arrivée de nouveaux habitants (faire connaître les logements disponibles, sécuriser la location, faire se rencontrer propriétaires et potentiels locataires…). Au-delà de la « sortie de vacance » (c’est-à-dire de la mise en location) des logements, quelles autres solutions ? Quel sens à la dynamisation du cœur de village ?

• Une réunion de lancement avec tous les acteurs identifiés et ouverte à la population est organisée pour présenter le contexte, les thèmes de travail et le dispositif et permettre aux personnes intéressées de s’inscrire dans les deux groupes thématiques.
• Chaque groupe de travail s’est réuni à quatre reprises pour rechercher des accords respectueux des besoins de chacun et élaborer des pistes d’actions.
• Les 10 fiches actions produites ont été présentées aux membres du comité consultatif du projet, rassemblant les partenaires techniques et financiers, qui seront sollicités pour leur mise en œuvre. Les participants des groupes les ont ensuite présentées aux conseillers municipaux.
• Quelques semaines après la concertation, une rencontre avec les propriétaires de logements vacants leur permet de découvrir le nouveau dispositif d’accompagnement : plaquette détaillant les étapes, visite de maisons rénovées et échanges avec les propriétaires ayant bénéficié du dispositif sont au programme.

Le dispositif proposé se décline ainsi : après une visite du logement, la Maison de la Nature rédige une fiche récapitulative du bâti et des besoins, puis, un comité d’experts (élu et technicien de la commune, architecte du village, Conseil Départemental et son bureau d’études, notaire, espace info-énergie, Conseil d’architecture d’urbanisme et d’environnement…) construit un scénario personnalisé de sortie de la vacance en fonction des envies et besoins du propriétaire. Celui-ci reste libre de le mettre en œuvre ou non.

A ce jour, 17 propriétaires ont reçu des propositions du comité et 9 projets ont abouti, créant 1 gîte et 15 logements (certains projets ont permis la création de plusieurs appartements ou maisons).

D’autres actions comme la co-construction du projet « cœur de village », d’une résidence pour les séniors ou d’un éco-habitat participatif, ont été proposés par le 2^e groupe de travail… Certains sont maintenant repris par la commune qui en fait de nouveaux sujets de concertation avec la population concernée. Fin 2019, un groupe de travail co-rédige ainsi le cahier des charges pour une résidence sénior ou intergénérationnelle ; un autre travaille à faire des propositions d’aménagement pour le cœur de village où la commune a acquis un certain nombre de terrains, pour le moment gravillonnés ou en espaces verts. D’autres projets n’ont pas abouti, le collectif qui portait l’idée d’un habitat partagé s’est dissout et deux propriétaires ont rejoint le dispositif à destination des logements vacants.

Quelques éléments de réflexion

Aider les élus à distinguer l’espace de dialogue et l’espace de décision est primordial, mais il faut aussi rendre explicite l’articulation entre les deux. Quand on demande aux personnes concernées de se positionner sur ce qui est important pour elles, les élus peuvent apporter dès le démarrage une vision des enjeux en termes de politique locale et d’intérêt général par exemple. De même la circulation des idées entre les instances de travail avec les acteurs et les instances de décision demande un certain doigté et la sécurisation des prises de paroles : accompagner certains citoyens peu à l’aise avec l’exercice, pour la présentation des fiches actions au conseil municipal ; expliquer aux élus, qui ne sont pas habitués à devoir accueillir une parole sans y réagir, que cette présentation n’appelle pas de positionnement immédiat, qu’il s’agit d’écouter et de prendre acte du travail présenté. C’est au cours d’une séance suivante que le conseil municipal a validé certains points, les a placés dans un calendrier et a fléché des financements dessus, aboutissant au dispositif proposé aux propriétaires de logements vacants. Là encore, le retour argumenté au groupe d’acteurs mobilisés sur ce qui avait été fait de leurs propositions n’était pas une évidence pour les élus, mais ils se sont pliés à l’exercice, qui a ainsi pu boucler la boucle de cette concertation.

Le succès du dispositif, qui a généré un nombre de projets important en un temps réduit, est bien lié à la concertation qui a permis de partir de ce que les propriétaires ont exprimé comme besoins réels : « ce qui nous aiderait vraiment c’est… » ; et de l’engagement de la commune qui a mis des financements et créé un comité d’expert pour accompagner le dispositif. « Partir de ce qui préoccupe les gens » n’est pas une démarche naturelle dans le cadre des politiques publiques, cela nécessite beaucoup de pédagogie, mais une fois l’intérêt mesuré, les élus y reviennent !

Personne contact : Delphine LATRON – Chargée de développement – Pilote de dispositifs participatifs